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| Immobilier |
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| L'année 2020 devrait voir la consommation énergétique des bâtiments divisée par cinq. Comment ? L'objectif est de réduire les consommations d'environ 20 % dans les bâtiments tertiaires en cinq ans et de plus d'un tiers d'ici 2020. Enfin, l'autre nouveauté est de créer la rupture technologique dans le neuf. Une loi d'orientation sur le "bâtiment efficace" sera ainsi élaborée en 2008 pour fixer les étapes.
Une des orientations serait : rendre obligatoire en 2010 le bâtiment très haute performance énergétique( RT 2005 moins 20 %), en 2015 le bâtiment basse consommation et en 2020 le bâtiment passif ou à énergie positive( qui produit plus d'énergie qu'il ne consomme).
La réglementation thermique actuelle ( RT 2005) impose pour les bâtiments neufs une consommation en énergie primaire située entre 80 et 250 kwh/m2 par an .
le THPE : bâtiment à Très Haute Performance Energétique: moins 20 % de la RT 2005 le BBC : Bâtiment Basse Consommation, c'est à dire 50 kwh/m2
le BEPAS: Bâtiment Passif dont les besoins de chauffage sont inférieurs à 15 kwh/m2 par an le BEPOS : Bâtiment Passif à Energie Positive qui produit une énergie renouvelable.
L'ACTIVITÉ
Il est évidemment question ici du logement de l’entreprise. Qu’il soit affecté à un usage de bureau (tertiaire) ou bien à un usage d’activité (industriel ou semi-industriel) ou encore de stockage, l’immeuble ou l’entrepôt, conditionne évidemment la matérialité du lieu de vie de l’entreprise et l’exercice de son activité. C’est l’enjeu qui est à la base de tous les autres par nature. Mais c’est également un enjeu financier déterminant dans les frais généraux des entreprises puisqu’un poste de travail en entreprise (tertiaire) coûte 16 000 et 22 000 € par an et que le coût d’entretien des locaux représente environ 25 % du total annuel des loyers et des charges.
LES PRESTATIONS
Conseil immobilier ou agent immobilier
Intermédiaire rémunéré qui s’occupe pour un investisseur et/ou un propriétaire de trouver un acquéreur ou un locataire ou pour une entreprise preneuse de trouver les locaux à louer ou à acheter.
L’agent est commissionné, si l’opération se réalise. Il existe un barème fixé par la loi pour la vente et pour la location : Entre 1,5 et 3 % du prix payé pour les ventes et entre 10 et 20 % du loyer annuel
conclu dans le bail pour les locations.
Promoteur
Il propose à l’investisseur de placer ses capitaux dans la réalisation d’un projet
immobilier précis qu’il pense être porteur. La promotion immobilière peut être réalisée « en blanc » lorsque le promoteur achète le terrain avant de chercher l’investisseur pour financer la construction ou « clefs en mains » lorsqu’il fait une recherche puis une opération pour un investisseur précis qui l’a mandaté.
Marchand de biens
De manière habituelle, il achète des biens immobiliers ou assimilés en vue de les revendre.
Notaire
Officier ministériel nommé par le Garde des sceaux, il intervient dans le domaine immobilier au niveau des actes (contrats, hypothèques, transferts...).
Expert judiciaire immobilier
Le rôle de l’expert (judiciaire) immobilier consiste à expertiser un bien pour en déterminer soit la valeur vénale, soit la valeur locative, après avoir étudié tous les paramètres directs ou induits de la chose expertisée.
Gestionnaire immobilier
Bien souvent, la gestion immobilière est confiée à un agent immobilier. Mais elle peut être confiée à un syndic ou à un gestionnaire spécialisé : Property Manager
(administration du patrimoine immobilier locatif), Asset Manager (concernant la gestion stratégique d’un portefeuille immobilier et des investissements réalisés). Concernant la gestion de la sécurité d’un bien immobilier, selon la réglementation
Hygiène Sécurité et Environnement (HSE) en vigueur, il existe des Safety Manager.
Gestion locative
Elle comprend :
- Facturation des loyers et des charges.
- Révision des loyers.
- Négociation des baux et de leurs renouvellements.
- Recouvrement des impayés et leur suivi.
- Tenue de la comptabilité.
- Souscription des contrats d’assurances.
- Suivi des sinistres.
- Comptes et les rapports annuels de gestion.
- Relations avec le locataire.
- Représentation devant les administrations.
Gestion technique
Elle comprend :
- Contrats d’entretien et de maintenance.
- Mise en place de la sécurité et des contrats.
- Abonnements énergies et fluides.
- Réparations courantes.
- Visites de sécurité et de contrôle légal.
- Travaux de rénovation.
- États des lieux.
Syndic
Son activité recouvre :
- Tenue des assemblées générales.
- Tenue des comptes de charge.
- Gestion des équipements et des parties communes.
- Souscription des contrats d’assurance.
Assureurs
L’entreprise doit se prémunir contre les événements qui la mettraient dans une situation dont les conséquences financières pourraient entraîner sa disparition ou un risque très fort de disparition. Les assureurs sont les partenaires de l’immobilier tant au stade de la construction que de l’entretien et l’exploitation.
« Risk managers »
Qu’ils soient intégrés à l’entreprise ou issus de sociétés spécialisées en « risk management», ils ont pour but de développer un concept de sécurité basé sur une exploitation optimale de tous les paramètres qui la compose.
LA LÉGISLATION
Les baux commerciaux sont régis par le décret du 30 septembre 1953.
• Les obligations légales du
contrat de bail (code civil)
Article 1719
Le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de :
- Délivrer au preneur la chose louée,
- Entretenir cette chose en état de servir à
l’usage pour lequel elle a été louée,
- En faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Article 1720
Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
Article 1721
Il est dû garantie au preneur pour tous vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.
Article 1722
Le bail est résilié de plein droit, si pendant la durée du bail, la chose louée est
détruite en totalité par cas fortuit. Si elle n’est détruite qu’en partie le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l’un ou l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.
Article 1723
Le bailleur ne peut changer la forme de la chose louée pendant la durée du bail.
Article 1728
Le preneur est tenu à deux obligations principales :
- User de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention,
- Payer le prix du bail aux termes convenus.
Article 1729
Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
Article 1730
S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon
état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.
Article 1782
Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
Article 605
L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparation d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit, auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.
• Sécurité - Responsabilités
Article 1382
Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à réparer.
Article 1383
Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
Article 1384
On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.
Conséquences
La responsabilité du chef d’entreprise étant engagée chaque fois qu’il y a sinistre, il est donc impliqué au premier chef dans le processus de protection et de prévention et se doit de faire exécuter les contrôles obligatoires concernant les :
- Contrôle technique des constructions.
- Assurances en tout genre.
- Installations électriques.
- Appareils de levage mécaniques.
- Chauffage, la climatisation, les installations de gaz.
- Incendie (consignes, essais, exercices, vérifications périodiques).
- Pollutions et nuisances en ambiance de travail.
Le chef d’établissement doit tenir à jour un dossier comprenant :
- Plan schématique indiquant la situation des locaux ou des emplacements de travail soumis à des prescriptions spéciales.
- Tracé des canalisations enterrées relevées sur plan.
- Registre sur lequel sont consignées les dates et la nature des vérifications effectuées, les noms et qualités des personnes les ayant réalisées.
- Rapports de vérification.
- Justifications des travaux effectués pour
remédier aux défectuosités constatées.
Art L.631-7 du Code de la Construction et de l’habitation fait interdiction à l’affectation de locaux d’habitation en un usage commercial. La sanction étant la nullité du bail et l’obligation pour le bailleur de déménager.
Code du travail
Le Code du travail comporte de nombreux articles intéressant les obligations du chef d’entreprise dans ses locaux de travail. Citons particulièrement : Toute la partie titre 3 du Livre 2 intéressant l’hygiène et la sécurité des lieux de travail et particulièrement le chapitre 5 concernant les dispositions applicables aux opérations de construction dans l’intérêt de l’hygiène et de la sécurité du travail. On s’intéressera également aux décrets issus de la législation du travail. Ils régissent des points particuliers de l’entretien des immeubles : les ascenseurs, les installations de climatisation, la loi sur l’amiante, le plomb, l’interdiction de fumer, la peinture, les portes, etc.
LES MÉTHODES
Comme tout outil, le bâtiment est affecté d’un coût direct et de coûts induits.
Coût direct
Soit d’accession à la propriété, soit locatif, ce coût est déterminé par la valeur de marché (voir plus loin sa détermination), la valeur foncière sur laquelle il est assis, le prix de la construction et des éléments constitutifs très différents selon la destination du bâtiment ou l’activité qui y sera exercée.
Entretien du bâtiment
Afin d’utiliser le bâtiment au mieux de sa destination, il est primordial de l’entretenir pour qu’il ne subisse pas de dégradations ou d’obsolescence qui entraveraient de quelque manière son utilisation et par suite sa rentabilité (cf. rubrique « Travaux neufs et maintenance du bâtiment »).
Au moins une fois par mois, le responsable du site devrait faire le tour complet de son bâtiment avec le ou les responsables techniques ou bien l’entreprise chargée de la partie technique.
L’article 605 du Code Civil
« oblige à l’entretien des biens qui lui sont confiés
l’usufruitier (c’est-à-dire celui qui a la jouissance et/ou l’utilisation d’un bien appartenant à autrui) ».
Cet article 605 obligeant les propriétaires aux grosses réparations est extrêmement restrictif. Seules sont considérées comme grosses réparations celles affectées aux gros murs et aux voûtes, au rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont considérées comme étant d’entretien. Ce qui signifie que si les couvertures, les charpentes ou les clôtures ne sont pas à refaire d’un coup en entier, ces travaux sont d’entretien et donc supportés par le locataire. (Ce qui peut aussi signifier qu’il ne faut en aucun cas comparer des loyers sans en examiner les coûts d’exploitation liés à l’existence ou non de l’article 606).
Un budget de 8 % de la valeur locative annuelle en entretien constant est en règle
générale suffisant pour se préserver des obsolescences ou des dégradations liées au temps.
Taxes
Fiscales, parafiscales ou locales, elles sont à différencier des charges. Peu nombreuses pour le bâtiment, elles se résument dans la majorité des cas aux :
- Taxes d’enlèvement d’ordures ménagères ou non ménagères.
- Taxes ou impôts fonciers.
- Taxe d’habitation en cas de logement.
- Droits d’enregistrement lors des ventes
ou achats (supportés par l’acquéreur).
- Taxe professionnelle.
- Taxe sur les bureaux.
Certaines taxes sont assimilées à des accessoires de loyer et sont reversées au propriétaire assujetti à la TVA.
Détermination de la base d’imposition (taxe foncière) : la base d’imposition est égale à 50 % (propriété bâtie) et 80 % (propriété non bâtie - terrain nu) de la valeur locative des biens imposables. Cette valeur locative a été calculée d’après les caractéristiques du ou des immeubles au 1er janvier de l’année d’imposition et selon un tarif communal faisant référence aux loyers en vigueur au 1er janvier 1970.
Pour tenir compte de l’évolution des loyers, elle a été revalorisée chaque année depuis 1980. On peut considérer que la taxe est calculée sur la moitié de la valeur locative usuelle de proximité.
Charges
Elles sont en fait des frais de fonctionnement remboursables au franc le franc aux bailleurs, syndicats de copropriétaires ou prestataires de services.
Elles sont en principe provisionnelles et non prévisionnelles, et servent à assurer le bon fonctionnement de l’immeuble, des parties communes, de la voirie, voire de certaines parties privatives (espaces verts, chauffage collectif, compagnie des eaux).
Elles donnent lieu, en fin d’année civile, à un état comptable précis des dépenses
réparties en fonction de tantièmes calculés sur les surfaces affectées à chaque utilisateur.
Comme certaines taxes, elles sont assimilées à des accessoires de loyer lorsqu’elles sont payées par le bailleur et sont considérées alors comme des prestations de service assujetties à la TVA (même en cas de droit au bail).
• Les moyens d’occupation
Propriété
Accession à la propriété, à la copropriété, à la propriété indivise ou au bail
emphytéotique d’une personne physique ou morale jouissant de la capacité juridique,constatée par un acte authentique (acte reçu par un officier public).
C’est le droit d’user, de jouir et de disposer d’une chose d’une manière exclusive
et absolue sous les restrictions établies par la loi. En droit, la propriété est un droit réel et perpétuel sur les biens corporels tangibles.
Copropriété
Propriété de plusieurs personnes sur un seul bien divisé en lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. Elle est assujettie à un règlement de copropriété.
De manière générale, elle est gérée par un syndic et/ou un syndicat qui répartit
les charges d’entretien communes, dresse un bilan comptable et gère pour le compte des copropriétaires les dépenses affectées au bon fonctionnement de l’ensemble.
Propriété indivise
C’est un bien sur lequel plusieurs personnes ont un droit de propriété qui
n’est pas matériellement divisé.
L’exploitation d’un tel bien est soumise à l’accord des indivisaires et de ce fait
peu facile à gérer sauf conventions d’indivision entre ceux-ci.
Bail emphytéotique
Bail de longue durée (18 à 99 ans) qui confère au preneur un droit réel susceptible d’être cédé ou hypothéqué. Il donne lieu au paiement d’un loyer. Le bailleur devient en fin de bail propriétaire des constructions sans versement d’aucune indemnité et peut lors de la récupération de son bien à échéance exiger la mise à nu du terrain et le déblaiement du sous sol jusqu’à une profondeur de 3 mètres.
• Les baux
Bail commercial
Le plus utilisé pour sa forme, sa simplicité de mise en place et sa protection de l’exploitation du fonds de commerce.
Peuvent prétendre au bénéfice des baux commerciaux : les commerçants ou industriels inscrits au registre du commerce, les chefs d’entreprises immatriculés au répertoire des métiers.
Le bail commercial est régi par le décret 53-960 du 30/09/1953. Le locataire qui invoque le renouvellement de son bail doit nécessairement être propriétaire du fonds. La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans, ainsi que son renouvellement.
Résiliation anticipée par le preneur : à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de résilier le bail à l’expiration d’une période triennale dans
les formes des usages locaux et au moins 6 mois à l’avance. (La résiliation doit se
faire par acte extrajudiciaire, donc par ministère d’huissier).
Résiliation anticipée par le bailleur : Il a la même faculté de résilier le bail à l’expiration d’une période triennale, mais seulement afin de construire ou reconstruire l’immeuble existant pour le surélever ou pour exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière.
Renouvellement : le droit au renouvellement n’est pas automatique, il doit être offert par le propriétaire ou sollicité par le locataire.
Le congé : Est donné par le bailleur soit avec offre de renouvellement et éventuellement une demande de modification de prix, soit avec refus de renouvellement mais offre d’une indemnité d’éviction, ou encore avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction.
Bail dérogatoire
Appelé communément bail précaire, sa durée est au plus égale à 2 ans, en général 23 mois. Il ne confère pas la propriété commerciale. Il ne peut être ni prolongé, ni renouvelé, sauf à être requalifié en bail commercial ordinaire.
Crédit-bail immobilier
Opération par laquelle une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage exclusivement professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque cette opération permet aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l’expiration du bail.
Lease back
Opération par laquelle une société de crédit-bail achète à un client un investissement déjà réalisé par ce dernier et lui donne immédiatement ce même investissement en crédit-bail.
État des lieux et la remise en état
Habituellement, le bail les prévoit. Ces deux constats seront la base de ce que le propriétaire mettra à disposition à l’entrée des lieux (état des lieux) et exigera à la fin de bail (remise en état).
Ce sont des étapes très importantes de la vie du bail qu’il convient de réaliser très sérieusement.
Alors il convient d’être vigilant et rigoureux. Le meilleur conseil en la matière est de mandater un huissier pour réaliser l’un et l’autre des documents. L’huissier est assermenté et son acte sera table de loi. Bien sûr, il y a un coût,(entre 600 et 2 300 € en fonction de la taille de l’immeuble), à la charge du preneur, mais c’est une dépense qui en vaut la peine.
Attention toutefois si le bail a été signé avec la mention « parfait état » ou « état neuf », et que cela ne correspond pas à la réalité, il est essentiel de le faire reconnaître au propriétaire le plus rapidement possible, et éventuellement de signer un avenant au bail.
• La valeur
Valeur vénale
Appréciation du prix susceptible d’être obtenu pour un immeuble. Elle est fonction de la nature, de l’état, de l’importance et des possibilités d’utilisation du bien, mais surtout de la situation propre du marché (offre demande et niveau financier des transactionsqui s’y réalisent).
La demande : le marché immobilier est en quelque sorte le reflet de la conjoncture économique générale. Dans une période de crise, le niveau de la demande concernant un type de bien est un élément essentiel de la valeur vénale.
L’offre : élément essentiel du marché dans une période d’expansion économique, elle subit par contre la loi de la demande dans le cas d’une récession.
Valeur locative
Elle correspond à l’appréciation du montant du loyer susceptible d’être obtenu encas de mise en location amiable d’un bien déterminé au moment de l’expertise. Il s’agit donc d’une valeur de marché.
Loyer
Le loyer est la résultante financière d’un accord entre deux parties. La révision des
loyers est soumise au décret du 30 septembre 1953.
L’agent immobilier est commissionné pour les immeubles en location dans une valeur comprise entre 15 à 30 % du montant du loyer annuel conclu. Dans les périodesoù il y a plus d’offre que de demande, c’est souvent le propriétaire qui paie ses honoraires. Dans le cas contraire, c’est le locataire. Sinon, il peut y avoir partage des honoraires.
Attention : le montant des honoraires des agents immobiliers se négocie, mais dans des limites raisonnables. Faute de quoi un autre candidat à la location pourrait être présenté au propriétaire.
Il est possible de négocier avec les propriétaires la prise en charge du coût des honoraires des agents immobiliers, mais là encore tout dépend du rapport de force du marché entre propriétaires et preneurs.
LE DÉVELOPPEMENT DURABLE
Près d’un tiers des émissions de gaz à effet de serre proviennent de l’habitat. Mal
isolés, les maisons individuelles et les immeubles d’habitation et de bureaux sont à réhabiliter. La part de l’habitat dans les émissions des gaz à effet de serre ne cesse d’augmenter du fait de défaillances dans l’isolation des bâtiments.
La haute qualité environnementale
La haute qualité environnementale (HQE) est un guide de bonne pratique à l’intention des maîtres d’ouvrage et des entreprises du bâtiment et des travaux publics. La HQE s’intéresse autant aux méthodes de construction qu’à la gestion du bâtiment après son achèvement. Construire , c’est choisir un terrain et une orientation qui minore les affres du climat, c’est adopter une architecture qui laisse entrer l’éclairage naturel, c’est privilégier les matériaux les plus isolants et les plus recyclables , c’est bannir les matières qui peuvent avoir une influence délétère sur l’air ambiant ( émanations de colles et solvants , par exemple), c’est insérer des systèmes de production d’énergie renouvelable, c’est trier les déchets de construction .
La conception doit intégrer les critères de gestion du bâtiment. Celui-ci doit être
économe en chauffage et en lumière , se suffire d’une maintenance aisée et peu
onéreuse, et maîtriser les effets environnementaux.
L’enjeu des prochaines années va être de réhabiliter l’habitat ancien , d’améliorer l’isolation des logements et bureaux , de promouvoir de nouvelles techniques de vitrage , de ventilation et de gestion du confort thermique . En moyenne , la consommation énergétique oscille autour de 300 KWH d’énergie primaire par mètre carré, or il est possible d’atteindre 50 KWH par mètre carré avec les techniques existantes.
Qu’est-ce qu’un mètre carré?
m2 SHOB Surface hors oeuvre brute
L’ensemble des surfaces du bâtiment y compris les surfaces de sous-sols, les parkings, les loggias, les terrasses, les balcons, etc.
m2 SHON Surface hors oeuvre nette
Celle qui est affichée sur le permis de construire. Elle comptabilise les surfaces construites au-dessus du sol et à l’extérieur des murs.
m2 SUB Surface utile brute
En général, c’est la surface donnée par le bail qui comptabilise les espaces donnés en location, comptées à l’intérieur des murs périmétriques des locaux.
Peut s’y ajouter une surface « quote-part » des parties communes de l’immeuble.
Cette surface est aussi appelée « surface balayable».
m2 SUN Surface utile nette
Surface des espaces de travail, y compris salles de réunions, hors circulations, sanitaires, locaux sociaux, locaux techniques sans l’empiètement des cloisons.
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