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Activité Immobilier d'entreprise


ACTIVITÉ

Il est évidemment question ici du logement de l’entreprise. Qu’il soit affecté à un usage de bureau (tertiaire) ou bien à un usage d’activité (industriel ou semi-industriel) ou encore de stockage, l’immeuble ou l’entrepôt, conditionne évidemment la matérialité du lieu de vie de l’entreprise et l’exercice de son activité.  C’est l’enjeu qui est à la base de tous les autres par nature. Mais c’est également un enjeu financier déterminant dans les frais généraux des entreprises puisqu’un poste de travail en entreprise (tertiaire) coûte en moyenne 19 000 à 20 000 € par an, les renégociations des baux ayant eu un impact certain sur ce poste) et que le coût d’entretien des locaux représente environ 25 % du total annuel des loyers et des charges. 25 %, c’est également le taux de responsabilité des émissions de gaz à effet de serre du secteur du bâtiment.

Le développement durable à un impact très important sur l’immobilier notamment dans la recherche d’économies. Les outils à dédiés à l’amélioration des performances sont nombreux (contrats de performance énergétique, certificats d’économie d’énergie) comme les nouvelles fonctions en vogue (Energy manager, ou Assistant à Maîtrise d’ouvrage AMO par exemple) 

PRESTATIONS

Conseil immobilier ou agent immobilier

Intermédiaire rémunéré qui s’occupe pour  un investisseur et/ou un propriétaire de trouver un acquéreur ou un locataire ou pour une entreprise preneuse de trouver les locaux à louer ou à acheter.

L’agent est commissionné, si l’opération se réalise. Il existe un barème fixé par les usages pour la vente et pour la location : Entre 1,5 et 5 % du prix payé pour les ventes et entre 15 et 30 % du loyer annuel conclu dans le bail pour les locations.

Promoteur

Il propose à l’investisseur de placer ses capitaux dans la réalisation d’un projet immobilier précis qu’il pense être porteur de résultat. La promotion immobilière peut être réalisée « en blanc » lorsque le promoteur achète le terrain avant de chercher l’investisseur pour financer la construction ou « clefs en mains » lorsqu’il fait une recherche puis une opération pour un investisseur précis qui l’a mandaté.

L’architecte

L’Architecte Diplômé Par Le Gouvernement (DPLG) est titulaire d’un diplôme professionnel délivré par une école d’architecture du secteur public français. Pour exercer il doit être inscrit à un Ordre régional, cotiser à l’Ordre national et avoir souscrit à une assurance professionnel. C’est le créateur artistique et technique du bâtiment, ayant pour mission d’en concevoir la structure, d’organiser l’agencement des espaces et éventuellement de conduire la réalisation d’œuvres architecturales. 

Géomètre expert

Le géomètre expert exerce de par la loi une mission d’intérêt général. Il conseille de manière fiable les propriétaires actuels ou futurs sur la mitoyenneté, la division foncière et les servitudes. Il joue également un rôle capital dans la mise à jour et la conservation des données concernant la délimitation et la consistance de la propriété foncière.

Marchand de biens

De manière habituelle, il achète des biens immobiliers ou assimilés en vue de les revendre.

Notaire

Officier ministériel nommé par le Garde des sceaux, il intervient dans le domaine immobilier au niveau des actes (contrats, hypothèques, transferts…).

Expertimmobilier

Le rôle de l’expert immobilier consiste à expertiser un bien pour en déterminer soit la valeur vénale, soit la valeur locative, après avoir étudié tous les paramètres directs ou induits de la chose expertisée.

Gestionnaire immobilier

Bien souvent, la gestion immobilière est confiée à un agent immobilier. Mais elle peut être confiée à un syndic ou à un gestionnaire spécialisé : Property Manager ( administrateur du patrimoine immobilier locatif), à un gestionnaire financier d’un portefeuille immobilier et des investissements réalisés ou Asset Manager, à un Safety Manager, gestionnaire de la sécurité d’un bien immobilier selon la réglementation Hygiène Sécurité et Environnement (HSE) en vigueur.

Gestion locative

Elle comprend

- Facturation des loyers et des charges.

- Révision des loyers.

- Négociation des baux et de leurs renouvellements.

- Recouvrement des impayés et leur suivi.

- Tenue de la comptabilité.

- Souscription des contrats d’assurances.

- Suivi des sinistres.

- Comptes et les rapports annuels de gestion.

- Relations avec le locataire.

- Représentation devant les administrations.

- Gestion fiscale du site 

Gestion technique

Elle comprend :

- Contrats d’entretien et de maintenance.

- Mise en place de la sécurité et des contrats.

- Abonnements énergies et fluides.

- Réparations courantes.

- Visites de sécurité et de contrôle règlementaire.

- Travaux de rénovation.

- États des lieux.

Syndic

Son activité recouvre :

- Tenue des assemblées générales.

- Tenue des comptes de charge.

- Gestion des équipements et des parties communes.

- Souscription des contrats d’assurance.

Assureurs

L’entreprise doit se prémunir contre les événements qui la mettraient dans une situation dont les conséquences financières pourraient entraîner sa disparition ou un risque très fort de disparition. Les assureurs sont les partenaires de l’immobilier tant au stade de la construction que de l’entretien et l’exploitation.

- La responsabilité civile professionnelle

- La garantie financière

- La multirisque immeuble

- La dommage ouvrage 

« Risk managers »

Qu’ils soient intégrés à l’entreprise ou issus de sociétés spécialisées en « risk management», ils ont pour but de développer un concept de sécurité basé sur une exploitation optimale de tous les paramètres qui la compose.

LÉGISLATION

LES BAUX COMMERCIAUX sont régis par le décret du 30 septembre 1953.

OBLIGATIONS LÉGALES DU CONTRAT DE BAIL (code civil)

Article 1719

Le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de :

- Délivrer au preneur la chose louée,

- Entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

- En faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Article 1720

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Article 1721

Il est dû garantie au preneur pour tous vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Article 1722

Le bail est résilié de plein droit, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit. Si elle n’est détruite qu’en partie le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l’un ou l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Article 1723

Le bailleur ne peut changer la forme de la chose louée pendant la durée du bail.

Article 1728

Le preneur est tenu à deux obligations principales :

- User de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention,

- Payer le prix du bail aux termes convenus.

Article 1729

Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Article 1730

S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.

GRENELLE DE L’ENVIRONNEMENT

Loi 2009-967 du 5 août 2009 

dite « Grenelle I » relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement. Concerne l’énergie, l’urbanisme, les transports, les déchets, la santé et l’eau.

Loi  N° 2010-788 du 12 juillet 2010 

dite « grenelle II » portant engagement national pour l’environnement. Elle concerne : les bâtiments et l’urbanisme, transport, énergie et climat, biodiversité, risques  santé déchets et gouvernance.

Décret 2010- 1269 

modifiant l’article R.111-20 du code de la construction et de l’habitation 

Décret 2010 (26 octobre) 

décrivant les grands principes ainsi que les exigences pour les bâtiments neufs.

Loi NOME 

ou Nouvelle Organisation du Marché de l’Electricité de novembre 2010 programme la disparition des tarifs réglementés vert et jaune qui sont les tarifs pour les entreprises. C’est donc l’ouverture totale à la concurrence pour les professionnels dont le compteur présente une puissance souscrite > à 36 kVA.

- Décret 2011-2054 du 29 décembre 2011 supprimant  à effet du 1er mars 2012 les notions de Surface hors œuvre nette (Shon) et de Surface hors œuvre brute (Shob) utilisées depuis 1967 au profit de la « surface de plancher » et de « l’emprise au sol ».

- Décret 2012-677 du 7 mai 2012. Pour calculer le seuil de recours obligatoire à l’architecte (170 m2), l’emprise au sol doit désormais être prise en compte réduite à la projection verticale de la seule surface de plancher. Débords et surplombs (balcons, auvents…) ou places de stationnement ne devant plus être intégrés dans le calcul.

- Décret 2013-979 du 30 octobre 2013. Une étude d’approvisionnement en énergie est obligatoire pour toute construction neuve d’une surface supèrieure à 50 m2. Elle consiste à faire le bilan des modes de fourniture en énergie pour le chauffage, la ventilation, le rafraîchissement, l’éclairage, la production d’eau chaude sanitaire.

 

CERTIFICATIONS ET LABELS 

ISO 50001 Systèmes de management de l’énergie

Instaure un processus d’amélioration continue de l’énergie avec vérification des mesures et la création d’un comité de pilotage.

HPE : Haute Performance Energétique

Elle est attribué à une consommation d’énergie < de 10 % à la consommation conventionnelle de référence en cours.

HPE rénovation 

Elle s’applique aux bâtiments tertiaires existants dont la consommation d’énergie est < de 40 % à la consommation conventionnelle de référence de la RT.

THPE

La très haute performance énergétique correspond à une consommation conventionnelle d’énergie < de 20 % à la RT.

HPE EnR 

HPE énergie renouvelable impose que la moitié de la consommation conventionnelle de chauffage provienne de sources renouvelables comme la biomasse. Pour le THPE EnR, les consommations doivent être < de 30 % par rapport à la consommation de référence de la RT.

BBC

Le  label Bâtiment Basse Consommation correspond à une consommation d’énergie primaire < à 50 kWh/m2/an.

RESPONSABILITES

La responsabilité du chef d’entreprise  étant engagée chaque fois qu’il y a sinistre, il est donc impliqué au premier chef dans le processus de protection et de prévention et se doit de faire exécuter les contrôles obligatoires concernant les :

- Contrôle technique des constructions.

- Assurances en tout genre.

- Installations électriques.

- Appareils de levage mécaniques.

- Chauffage, la climatisation, les installations de gaz.

- Incendie (consignes, essais, exercices, vérifications périodiques).

- Pollutions et nuisances en ambiance de travail.

Le chef d’établissement doit tenir à jour un dossier comprenant :

- Plan schématique indiquant la situation des locaux ou des emplacements de travail soumis à des prescriptions spéciales.

- Tracé des canalisations enterrées relevées sur plan.

- Registre sur lequel sont consignées les dates et la nature des vérifications effectuées, les noms et qualités des personnes les ayant réalisées.

- Rapports de vérification.

- Justifications des travaux effectués pour remédier aux défectuosités constatées.

Art L.631-7 du Code de la Construction et de l’habitation 

Il fait interdiction à l’affectation de locaux d’habitation en un usage commercial. La sanction étant la nullité du bail et l’obligation pour le bailleur de déménager.

Code du travail 

Le Code du travail comporte de nombreux articles intéressant les obligations du chef d’entreprise dans ses locaux de travail. Citons particulièrement : Toute la partie titre 3 du Livre 2 intéressant l’hygiène et la sécurité des lieux de travail et particulièrement le chapitre 5 concernant les dispositions applicables aux opérations de construction dans l’intérêt de l’hygiène et de la sécurité du travail. On s’intéressera également aux décrets issus de la législation du travail. Ils régissent des points particuliers de l’entretien des immeubles : les ascenseurs, les installations de climatisation, la loi sur l’amiante, le plomb, l’interdiction de fumer dans les locaux, la peinture, les portes, etc.

MÉTHODES

Comme tout outil, le bâtiment est affecté d’un coût direct et de coûts induits.

Coût direct

Soit d’accession à la propriété, soit locatif, ce coût est déterminé par la valeur de marché (voir plus loin sa détermination), la valeur foncière sur laquelle il est assis, le prix de la construction et des éléments constitutifs très différents selon la destination du bâtiment ou l’activité qui y sera exercée.

Entretien du bâtiment

Afin d’utiliser le bâtiment au mieux de sa destination, il est primordial de l’entretenir pour qu’il ne subisse pas de dégradations ou d’obsolescence qui entraveraient de quelque manière son utilisation et par suite sa rentabilité (cf. rubrique « Travaux neufs et maintenance du bâtiment »).

Au moins une fois par mois, le responsable du site devrait faire le tour complet de son bâtiment avec le ou les responsables techniques ou bien l’entreprise chargée de la partie technique.

L’article 605 du Code Civil « oblige l’usufruitier à l’entretien des biens qui lui sont confiés 

L’article 606 du Code Civil obligeant les propriétaires aux grosses réparations est extrêmement restrictif. Seules sont considérées comme grosses réparations celles affectées aux gros murs et aux voûtes, au rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont considérées comme étant d’entretien. Ce qui signifie que si les couvertures, les charpentes ou les clôtures ne sont pas à refaire d’un coup en entier, ces travaux sont d’entretien et donc supportés par le locataire. (Ce qui peut aussi signifier qu’il ne faut en aucun cas comparer des loyers sans en examiner les coûts d’exploitation liés à l’existence ou non de l’article 606).

Un budget de 8 % de la valeur locative annuelle en entretien constant est en règle générale suffisant pour se préserver des obsolescences ou des dégradations liées au temps.

Taxes

Fiscales, parafiscales ou locales, elles sont à différencier des charges. Peu nombreuses pour le bâtiment, elles se résument dans la majorité des cas aux :

- Taxes d’enlèvement d’ordures ménagères ou non ménagères.

- Taxes ou impôts fonciers.

- Taxe d’habitation en cas de logement.

- Droits d’enregistrement lors des ventes ou achats (supportés par l’acquéreur).

- Contribution économique territoriale

- Taxe sur les bureaux.

Certaines taxes sont assimilées à des accessoires de loyer et sont reversées au propriétaire assujetti à la TVA.

Détermination de la base d’imposition (taxe foncière) : la base d’imposition est égale à 50 % (propriété bâtie) et 80 % (propriété non bâtie – terrain nu) de la valeur locative des biens imposables. Cette valeur locative a été calculée d’après les caractéristiques du ou des immeubles au 1er janvier de l’année d’imposition et selon un tarif communal faisant référence aux loyers en vigueur au 1er janvier 1970. Pour tenir compte de l’évolution des loyers, elle a été revalorisée chaque année depuis 1980. On peut considérer que la taxe est calculée sur la moitié de la valeur locative usuelle de proximité.

Charges

Elles sont en fait des frais de fonctionnement remboursables aux bailleurs, syndicats de copropriétaires ou prestataires de services.

Elles sont en principe provisionnelles et non prévisionnelles, et servent à assurer le bon fonctionnement de l’immeuble, des parties communes, de la voirie, voire de certaines parties privatives (espaces verts, chauffage collectif, compagnie des eaux).

Elles donnent lieu, en fin d’année civile, à un état comptable précis des dépenses réparties en fonction de tantièmes calculés sur les surfaces affectées à chaque utilisateur.

Comme certaines taxes, elles sont assimilées à des accessoires de loyer lorsqu’elles sont payées par le bailleur et sont considérées alors comme des prestations de service assujetties à la TVA (même en cas de droit au bail).

LES MOYENS D’OCCUPATION

Propriété

Accession à la propriété, à la copropriété, à la propriété indivise ou au bail emphytéotique d’une personne physique ou morale jouissant de la capacité juridique, constatée par un acte authentique (acte reçu par un officier public). 

C’est le droit d’user, de jouir et de disposer d’une chose d’une manière exclusive et absolue sous les restrictions établies par la loi. En droit, la propriété est un droit réel et perpétuel sur les biens corporels tangibles.

Copropriété

Propriété de plusieurs personnes sur un seul bien divisé en lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. Elle est assujettie à un règlement de copropriété.

De manière générale, elle est gérée par un syndic et/ou un syndicat qui répartit les charges d’entretien communes, dresse un bilan comptable et gère pour le compte des copropriétaires les dépenses affectées au bon fonctionnement de l’ensemble.

Propriété indivise

C’est un bien sur lequel plusieurs personnes ont un droit de propriété qui n’est pas matériellement divisé.

L’exploitation d’un tel bien est soumise à l’accord des indivisaires et de ce fait peu facile à gérer sauf conventions d’indivision entre ceux-ci.

Bail emphytéotique

Bail de longue durée (18 à 99 ans) qui confère au preneur un droit réel susceptible d’être cédé ou hypothéqué. Il donne lieu au paiement d’un loyer. Le bailleur devient en fin de bail propriétaire des constructions sans versement d’aucune indemnité et peut lors de la récupération de son bien à échéance exiger la mise à nu du terrain et le déblaiement du sous sol jusqu’à une profondeur de 3 mètres.

LES BAUX

Bail commercial

Le plus utilisé pour sa forme, sa simplicité de mise en place et sa protection de l’exploitation du fonds de commerce. 

Peuvent prétendre au bénéfice des baux commerciaux : les commerçants ou industriels inscrits au registre du commerce, les chefs d’entreprises immatriculés au répertoire des métiers.

Le bail commercial est régi par le décret 53-960 du 30/09/1953. Le locataire qui invoque le renouvellement de son bail doit nécessairement être propriétaire du fonds. La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans, ainsi que son renouvellement.

Résiliation anticipée par le preneur : à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de résilier le bail à l’expiration d’une période triennale dans les formes des usages locaux et au moins 6 mois à l’avance. (La résiliation doit se faire par acte extrajudiciaire, donc par ministère d’huissier).

Résiliation anticipée par le bailleur : Il a la même faculté de résilier le bail à l’expiration d’une période triennale, mais seulement afin de construire ou reconstruire l’immeuble existant pour le surélever ou pour exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière.

Renouvellement : le droit au renouvellement n’est pas automatique, il doit être offert par le propriétaire ou sollicité par le locataire.

Le congé : Est donné par le bailleur soit avec offre de renouvellement et éventuellement une demande de modification de prix, soit avec refus de renouvellement mais offre d’une indemnité d’éviction, ou encore avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction.

A la réception d’un congé avec offre de renouvellement de la part de son propriétaire, le locataire a deux ans pour accepter ou éventuellement contester la proposition de son bailleur en saisissant le tribunal. Dans ce scénario, le locataire conserve la faculté de libérer ses locaux à tout moment, pendant la période de deux ans.

Bail dérogatoire

Appelé communément bail précaire, sa durée est au plus égale à 2 ans, en général 23 mois. Il ne confère pas la propriété commerciale. Il ne peut être ni prolongé, ni renouvelé, sauf à être requalifié en bail commercial ordinaire.

Bail Vert

Le « bail vert » est le nom donné à une annexe environnementale imposée par l’article 8 de la loi Grenelle II sur les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2012(locaux de plus de 2000 m2 de bureaux ou de commerces).

A partir du 13/7, ce sont tous les baux de bureaux de + de 2000 M2 qui devront faire l’objet d’un bail vert. Un dispositif visant à ouvrir le dialogue entre le bailleur et preneur .

Selon cette annexe, le locataire et le propriétaire devront se communiquer mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués. Le locataire permettra au propriétaire d’accéder aux locaux loués pour la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique.

Cette annexe environnementale pourra prévoir les obligations qui s’imposeront aux locataires pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés.

Le périmètre du dispositif devrait couvrir le traitement des déchets, le chauffage, le refroidissement, la ventilation et l’éclairage ;

Le « bail vert » fait partie de la palette d’actions visant à augmenter de 20 % l’efficacité énergétique des bâtiments à l’horizon 2020 par rapport à la fin 2006.

Crédit-bail immobilier

Opération par laquelle une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage exclusivement professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque cette opération permet aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l’expiration du bail.

Lease back

Opération par laquelle une société de crédit-bail achète à un client un investissement déjà réalisé par ce dernier et lui donne immédiatement ce même investissement en crédit-bail.

État des lieux et la remise en état

Habituellement, le bail les prévoit. Ces deux constats seront la base de ce que le propriétaire mettra à disposition à l’entrée des lieux (état des lieux) et exigera à la fin de bail (remise en état).

Ce sont des étapes très importantes de la  vie du bail qu’il convient de réaliser très sérieusement.

Alors il convient d’être vigilant et rigoureux. Le meilleur conseil en la matière est de mandater un huissier pour réaliser l’un et l’autre des documents. L’huissier est assermenté et son acte fera foi. Bien sûr, il y a un coût,(entre 800 et 2500 € en fonction de la taille de l’immeuble), à la charge du preneur, mais c’est une dépense qui en vaut la peine. 

Attention toutefois si le bail a été signé avec la mention « parfait état » ou « état neuf », et que cela ne correspond pas à la réalité, il est essentiel de le faire reconnaître au propriétaire le plus rapidement possible, et éventuellement de signer un avenant au bail.

LA VALEUR

Valeur vénale

Appréciation du prix susceptible d’être obtenu pour un immeuble. Elle est fonction de la nature, de l’état, de l’importance et des possibilités d’utilisation du bien, mais surtout de la situation propre du marché (offre demande et niveau financier des transactions qui s’y réalisent).

La demande : le marché immobilier est en quelque sorte le reflet de la conjoncture économique générale. Dans une période de crise, le niveau de la demande concernant un type de bien est un élément essentiel de la valeur vénale.

L’offre : élément essentiel du marché dans une période d’expansion économique, elle subit par contre la loi de la demande dans le cas d’une récession.

Valeur locative

Elle correspond à l’appréciation du montant du loyer susceptible d’être obtenu en cas de mise en location amiable d’un bien déterminé au moment de l’expertise. Il s’agit donc d’une valeur de marché.

Loyer

Le loyer est la résultante financière d’un accord entre deux parties. La révision des loyers est soumise au décret du 30 septembre 1953.

Le coût du loyer annuel ramené à la surface locative est de 311€/m2

L’agent immobilier est commissionné pour les immeubles en location dans une valeur comprise entre 15 et  30 % du montant du loyer annuel conclu. 

Trop souvent, les entreprises concentrent uniquement leurs efforts sur la négociation du loyer. Il est vrai qu’il représente la part la plus importante des coûts immobiliers. Toutefois les charges, la fiscalité, la durée d’engagement, les clauses environnementales, les travaux, l’indexation et les différentes clauses contraignantes du bail ont de réels impacts financiers. Avant la négociation, l’étude de ces points permettra de définir une stratégie et objectifs à atteindre. Aujourd’hui, plus que jamais, tout est négociable.

DÉVELOPPEMENT DURABLE

Près d’un tiers des émissions de gaz à effet de serre proviennent (de l’habitat) du bâti. Mal isolés, les immeubles d’habitation, de bureaux et les maisons individuelles sont à réhabiliter. L’année 2020 devrait voir la consommation énergétique des bâtiments divisée par 5. Comment ?  L’objectif est de réduire les consommations d’environ 20 % dans les bâtiments tertiaires en 5 ans et de plus d’un tiers d’ici 2020. Enfin, l’autre nouveauté est de créer la rupture technologique dans le neuf. 

Depuis le 28 octobre 2011, toutes les constructions neuves de bâtiments publics ou tertiaires doivent répondre aux exigences de consommation énergétique de 50 KW/h/m2 annuels.

La démarche BBC (Bâtiment Basse Consommation) est celle qui se rapproche le plus des prescriptions esquissées dans les premières versions de la RT 2012.

Le bâtiment BBC consommera, en moyenne, moins de 50 kWh/m2/an (énergie primaire). À partir de 2020, le bâtiment à énergie positive (BEPOS) deviendra la norme dans le neuf. Cela signifie que ce bâtiment produira, à minima, au moins autant d’énergie qu’il en consomme.

Avec les exigences posées par la RT 2012, la tendance est définitivement à l’éco-construction. La terre cuite et le bois ont le vent en poupe pour habiller les façades des sites tertiaires. Ces matériaux présentent de sérieux atouts pour l’isolation thermique par l’extérieur, élément clé de la performance énergétique d’un bâtiment. Ils séduisent de nombreux maîtres d’ouvrage.

Pour remporter la bataille des économies d’énergie, il faut d’abord jouer sur la conception des bâtiments, tenir compte de l’orientation du bâtiment par rapport au soleil et prévoir l’installation de barrières végétales pour limiter l’impact des vents dominants. L’enveloppe du bâtiment doit aussi être conçue pour être suffisamment poreuse en été afin de permettre une ventilation passive. À l’intérieur, les faux plafonds utilisés d’ordinaire pour cacher les câbles  devront être supprimés pour mettre à profit l’inertie thermique apportée par le béton. 

Dans l’immobilier tertiaire le poste le plus gourmand en énergie est la climatisation…. avant le chauffage. Ordinateurs et photocopieurs produisent aussi beaucoup de chaleur. La façade du bâtiment doit donc être équipée de systèmes motorisés d’ouverture des fenêtres, qui permettent de laisser entrer l’air frais extérieur et de réguler le confort thermique à l’intérieur.

Côté énergies renouvelables, une chaudière à cogénération utilisant de l’huile végétale est à préconiser ainsi que l’installation d’un certain nombre de panneaux photovoltaïques. Une partie de l’énergie produite par la chaudière sera consommée par l’immeuble, le solde servira à produire de l’électricité revendue à EDF au même titre que celle issue des panneaux solaires.

L’utilisation des ascenseurs peut être réduite en installant ces derniers au centre du bâtiment.

Résultat : 

Ce bâtiment de par sa conception consommera entre 60 et 65 kWh/m2/an et produira également entre 60 et 65 kWh/m2/an 

Certification LEED

Le système d’évaluation LEED ou “Leadership in Energy and Environmental Design » est un programme de certification composé d’un ensemble de pré-requis et de crédits répartis sur six familles de critère de performance : aménagement écologique des sites, gestion efficace de l’eau, énergie et atmosphère, matériaux et ressources, qualité des environnements intérieurs, innovation et désign. Très nord-américaine, cette certification fait l’objet de groupes de travail au niveau international pour l’adapter aux normes et réglementations locales(le CSTB y représente la France).

La haute qualité environnementale

La haute qualité environnementale (HQE) est un guide de bonnes pratiques à l’intention des maîtres d’ouvrage et des entreprises du bâtiment et des travaux publics. La HQE s’intéresse autant aux méthodes de construction qu’à la gestion du bâtiment après son achèvement. Construire, c’est choisir un terrain et une orientation qui minore les affres du climat, c’est adopter une architecture qui laisse entrer l’éclairage naturel, c’est privilégier les matériaux les plus isolants et les plus recyclables, c’est bannir les matières qui peuvent avoir une influence délétère sur l’air ambiant  émanations de colles et solvants , par exemple), c’est insérer des systèmes de production d’énergie renouvelable, c’est trier les déchets de construction .

La conception doit intégrer les critères de gestion du bâtiment. Celui-ci doit être économe en chauffage et en lumière, se suffire d’une maintenance aisée et peu onéreuse, et maîtriser les effets environnementaux.

Le passeport bâtiment durable peut accompagner tout site neuf ou rénové bénéficiant de la certification HQE construction. Ce passeport ne s’applique pas à la certification HQE exploitation.

L’enjeu des prochaines années va être de réhabiliter l’habitat ancien, d’améliorer l’isolation des logements et bureaux, de promouvoir de nouvelles techniques de vitrage, de ventilation et de gestion du confort thermique. En moyenne, la consommation énergétique oscille autour de 150/200 kwh d’énergie finale par mètre carré (énergie facturée au consommateur), or il est possible d’atteindre 50 KWH par mètre carré avec les techniques existantes.

Réduire de façon drastique la consommation d’énergie suppose un changement de comportement individuel et collectif très fort dans les 5 à 10 années à venir.

A titre d’exemple, et comme ont su le faire nos voisins suisses, la climatisation devrait être interdite sous nos latitudes. Apprenons à vivre sans climatisation, quitte à fermer l’accès de l’entreprise les jours de canicule en instaurant le travail à domicile temporaire.

Le second exemple concerne les ascenseurs 

- Ne faudrait-il pas interdire les ascenseurs dans les immeubles de 4 étages comme l’a fait l’ADEME qui s’enorgueillit de réduire les risques cardio-vasculaires de ses salariés.

- Ne faudrait-il pas demander aux ascensoristes de programmer les ascenseurs pour qu’ils ne desservent plus les 1er, 2èmes, 3èmes et 4èmes étages et inviter les salariés à emprunter systématiquement les escaliers pour ces étages.

LES ASSURANCES, QUAND, POUR QUI ?

Risques garantis 

Police d’assurance 

Quand ? 

Pour qui ?

Dommages résultant des vices de construction

de l’immeuble – pendant 10 ans

Dommage d’ouvrage

Après la construction

Maître d’ouvrage

(obligation légale)

Dommages résultant des vices de construction

de l’immeuble, pendant 10 ans, s’ils engagent

la responsabilité civile du maître d’ouvrage

Responsabilité décennale

constructeur non-réalisateur

Après la construction 

Maître d’ouvrage

(obligation légale 

Dommages accidentels apportés à l’immeuble

construction (ou PUC)

Tous risques chantier

Pendant la construction

Toutes entreprises

et maître d’ouvrage

Tous risques où la responsabilité

du chef d’entreprise pourrait être engagée

 Responsabilité civile

 Dès la prise à bail

 Chef d’entreprise

Tous risques locatifs (incendie, dégâts des eaux…)

 Multirisque

 Dès la prise à bail

 Chef d’entreprise

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