Facilities

Chroniques

• Télétravail : des règles juridiques à redécouvrir et à rendre effectives

  Michel Miné, Professeur du Cnam, titulaire de la chaire Droit du travail

  Lundi 12 Octobre 2020

  

  Mis en place dans la précipitation avec le confinement et dans l’ignorance généralisée des règles applicables, notamment en matière de durée du travail, le télétravail doit maintenant se poursuivre dans le cadre de son régime juridique.

  Dans l’Union européenne, plus d’un tiers des personnes travaillant actuellement ont commencé à télétravailler en raison de la pandémie, ce taux s’élevant à 37,2% en France..

  Face à ces évolutions, les organisations professionnelles, syndicales de salariés et patronales, ont prévu une série de rencontres. L’objectif est de dresser un état des lieux et décider s’il faut ouvrir des négociations en vue d’un nouvel accord interprofesionnel ce que souhaitent les syndicats. Le patronat estime de son côté que les règles déjà en place sont suffisantes.

  Rappelons à cette occasion  les règles applicables, mises en place depuis le premier accord-cadre européen de 2002, décliné en droit interne avec l’Accord national interprofessionnel du 19 juillet 2005, puis rendu obligatoire dans la plupart des entreprises avec l’arrêté d’extension du 30 mai 2006. Le Code du travail a repris certaines de ces dispositions conventionnelles.

  Cependant, ces règles ne sont pas encore toujours effectives dans les faits.

  

  Mis en place dans la précipitation avec le confinement et dans l’ignorance généralisée des règles applicables, notamment en matière de durée du travail, le télétravail doit maintenant se poursuivre dans le cadre de son régime juridique.

  Dans l’Union européenne, plus d’un tiers des personnes travaillant actuellement ont commencé à télétravailler en raison de la pandémie, ce taux s’élevant à 37,2% en France..

  Face à ces évolutions, les organisations professionnelles, syndicales de salariés et patronales, ont prévu une série de rencontres. L’objectif est de dresser un état des lieux et décider s’il faut ouvrir des négociations en vue d’un nouvel accord interprofesionnel ce que souhaitent les syndicats. Le patronat estime de son côté que les règles déjà en place sont suffisantes.

  Rappelons à cette occasion  les règles applicables, mises en place depuis le premier accord-cadre européen de 2002, décliné en droit interne avec l’Accord national interprofessionnel du 19 juillet 2005, puis rendu obligatoire dans la plupart des entreprises avec l’arrêté d’extension du 30 mai 2006. Le Code du travail a repris certaines de ces dispositions conventionnelles.

  Cependant, ces règles ne sont pas encore toujours effectives dans les faits.

  Actuellement, de façon générale, le télétravailleur a les mêmes droits que le salarié qui exécute son travail dans les locaux de l’entreprise que ce soit au niveau de la charge de travail, des normes de production et des critères de résultats.

  L’employeur fournit, installe et entretient les équipements nécessaires au télétravail. Si le télétravailleur utilise son propre équipement, l’employeur en assure l’adaptation et l’entretien.

  L’employeur est également responsable de la protection de la santé et de la sécurité du télétravailleur. L’accident survenu sur le lieu où est exercé le télétravail pendant l’exercice de son activité professionnelle est présumé être un accident de travail. Il s’assure aussi que des mesures sont prises pour prévenir l’isolement du télétravailleur par rapport aux autres salariés de l’entreprise. Le télétravailleur doit pouvoir rencontrer régulièrement ses collègues et avoir accès aux informations de l’entreprise.

  Un des enjeux des futures négociations devrait concerner cette question essentielle de la liberté dans le travail. À ce titre, l’employeur est tenu de respecter la vie privée du télétravailleur. Si un moyen de surveillance est mis en place, par l’employeur, il doit être pertinent et proportionné à l’objectif poursuivi. Le télétravailleur doit en être informé.

  Lire la suite Réduire

• Le FM, essentiel à la cité et à l’éco système immobilier

  Corinne Colson Lafon, Fondatrice Dirigeante STEAM'O

  Lundi 5 Octobre 2020

  

  L’épisode COVID a rappelé à chacun l’importance de nos métiers rassemblés sous la bannière du «Facility Management».

  En effet, ce nom «ombrelle» du Facility Management, ou FM, regroupe toute une filière qui exploite au quotidien les bâtiments quelle que soit leur nature. Chaque jour, les FMeurs (les professionnels du Facility Management) ont la responsabilité de l’entretien des installations techniques, de leur conformité réglementaire et de la continuité de service, mais aussi de mettre en place tous les services tels que Propreté, Accueil, Sécurité, Restauration, et autres, et d’accompagner les usages BtoC.

  Au-delà des opérations journalières, les FMeurs sont en première ligne pour accompagner les maitres d’ouvrages et utilisateurs afin de les aider à organiser leurs propres activités, penser les évolutions autour des nouvelles façons de travailler, réfléchir aux nouveaux enjeux.

  Que nous parlions d’évolution digitale, de «new workplace», de «proptech» de «smartbuilding», de décret tertiaire et plus largement de développement durable, les professionnels du FM et l’éco system des professions de services sont au cœur des sujets, aux côté des propriétaires, foncières, et utilisateurs, pour les conseiller dans les actions à mener et pour ensuite conduire les transformations nécessaires, tout en assurant au quotidien les opérations permettant à un bâtiment et à ses utilisateurs de fonctionner dans les meilleures conditions possibles de confort et de performance.

  

  L’épisode COVID a rappelé à chacun l’importance de nos métiers rassemblés sous la bannière du «Facility Management».

  En effet, ce nom «ombrelle» du Facility Management, ou FM, regroupe toute une filière qui exploite au quotidien les bâtiments quelle que soit leur nature. Chaque jour, les FMeurs (les professionnels du Facility Management) ont la responsabilité de l’entretien des installations techniques, de leur conformité réglementaire et de la continuité de service, mais aussi de mettre en place tous les services tels que Propreté, Accueil, Sécurité, Restauration, et autres, et d’accompagner les usages BtoC.

  Au-delà des opérations journalières, les FMeurs sont en première ligne pour accompagner les maitres d’ouvrages et utilisateurs afin de les aider à organiser leurs propres activités, penser les évolutions autour des nouvelles façons de travailler, réfléchir aux nouveaux enjeux.

  Que nous parlions d’évolution digitale, de «new workplace», de «proptech» de «smartbuilding», de décret tertiaire et plus largement de développement durable, les professionnels du FM et l’éco system des professions de services sont au cœur des sujets, aux côté des propriétaires, foncières, et utilisateurs, pour les conseiller dans les actions à mener et pour ensuite conduire les transformations nécessaires, tout en assurant au quotidien les opérations permettant à un bâtiment et à ses utilisateurs de fonctionner dans les meilleures conditions possibles de confort et de performance.

  Nous le voyons, le FM ce sont des millions de salariés au service de l’écosystème immobilier, ce sont des pilotes/chefs d’orchestre, source de valeur ajoutée pour accompagner l’évolution et les enjeux de cet écosystème.

  Alors, naturellement, quand la crise sanitaire est arrivée, les professions du FM ont été parmi les premières à être sollicitées. Nos collaborateurs ont occupé le terrain, parfois dans des conditions de sécurité sanitaire en interrogation. Grâce au maintien de leur intervention et services, nos clients ont pu fermer /réouvrir leur site en des délais records.

  Si le FM a démontré qu’il est indispensable dans notre écosystème, tant sur le quotidien que sur la valeur ajoutée qu’il apporte, il reste soumis au risque du couperet de la crise économique à venir.

  Le risque serait de confondre plan d’économie de réduction drastique des coûts avec réflexion de fond pour organiser des plans de performance, ensemble, dans un travail de co-construction.

  Si on reste sur le premier registre de la baisse du prix, compte tenu des 20 dernières années de réductions de coûts successives qui ont conduit à un début de paupérisation d’une partie de nos métiers, nous risquons d’annihiler tout le potentiel positif du FM … car oui, le FM est porteur de création de valeur, au service du business de nos clients.

  Lire la suite Réduire

• Loyers et valeurs locatives depuis, pendant et après la crise sanitaire

  Bernard Boutonnet, Président de Ravene Conseil

  Lundi 28 Septembre 2020

  Il ne s'agit pas ici de détailler les différentes possibilités du Preneur qui subsistent toujours, permettant d’obtenir une suspension et un report des loyers, un rééchelonnement, une franchise ou la suppression de celui-ci, sur le fondement tout autant de l’obligation de délivrance, de la force majeure, de l’exception d’inexécution ou de l’imprévisibilité.

  La réflexion actuelle porte sur la renégociation pure et simple du loyer et  sur les valeurs locatives en cas de prise à bail.

  Quels sont les fondements de cette renégociation Rappelons d'abord que lors du compte rendu du Conseil des Ministres du 16 septembre 2020, a été présenté un projet de loi prorogeant le régime transitoire institué à la sortie de l’état d’urgence sanitaire, texte légitimé par la recrudescence de l’épidémie. Le gouvernement a estimé nécessaire de maintenir au-delà du 30 octobre les mesures autorisées depuis le 11 juillet dernier et cela jusqu’au 1er avril 2021.

  Les arguments factuels : La valeur locative à la baisse dans de nombreux secteurs, La situation financière très obérée des locataires qui va perdurer, Des bureaux trop grands et partiellement utilisés (télétravail, chômage partiel, distanciation…), La difficulté de respecter le protocole sanitaire pour l’ascenseur, les toilettes, les salles de repos, Le nombre important de sociétés à flux tendu, Le risque de procédure collective, En commerces : les règles sanitaires contraignantes, la disparition d’une partie importante de la clientèle et les fermetures, En bureaux : les règles internes de certains immeubles ou il a été décidé de minorer l’effectif capacitaire.

  Tous ces éléments vont légitimer la renégociation du bail

  

  Il ne s'agit pas ici de détailler les différentes possibilités du Preneur qui subsistent toujours, permettant d’obtenir une suspension et un report des loyers, un rééchelonnement, une franchise ou la suppression de celui-ci, sur le fondement tout autant de l’obligation de délivrance, de la force majeure, de l’exception d’inexécution ou de l’imprévisibilité.

  La réflexion actuelle porte sur la renégociation pure et simple du loyer et  sur les valeurs locatives en cas de prise à bail.

  Quels sont les fondements de cette renégociation Rappelons d'abord que lors du compte rendu du Conseil des Ministres du 16 septembre 2020, a été présenté un projet de loi prorogeant le régime transitoire institué à la sortie de l’état d’urgence sanitaire, texte légitimé par la recrudescence de l’épidémie. Le gouvernement a estimé nécessaire de maintenir au-delà du 30 octobre les mesures autorisées depuis le 11 juillet dernier et cela jusqu’au 1er avril 2021.

  Les arguments factuels : La valeur locative à la baisse dans de nombreux secteurs, La situation financière très obérée des locataires qui va perdurer, Des bureaux trop grands et partiellement utilisés (télétravail, chômage partiel, distanciation…), La difficulté de respecter le protocole sanitaire pour l’ascenseur, les toilettes, les salles de repos, Le nombre important de sociétés à flux tendu, Le risque de procédure collective, En commerces : les règles sanitaires contraignantes, la disparition d’une partie importante de la clientèle et les fermetures, En bureaux : les règles internes de certains immeubles ou il a été décidé de minorer l’effectif capacitaire.

  Tous ces éléments vont légitimer la renégociation du bail

  Les arguments juridiques : L’obligation de délivrance du Bailleur (cassation sociale 19 novembre 1980), L’imprévisibilité et le caractère irrésistible (Cour d’Appel de Colmar – 12 mars 2020), La force majeure définie à l’article 1218 du Code Civil et l’exception d’inexécution des articles 1219 et suivants du Code Civil. Le manquement à la bonne foi exigée par l’article 1104 du Code Civil.

  En l’état, les éléments factuels et juridiques dans le cadre d’un rapprochement amiable avec le Bailleur devraient à eux seuls dans de nombreux cas, permettre la renégociation du bail avec soit une diminution du loyer à déterminer en pourcentage soit dans certains cas, un loyer restant identique mais une franchise accordée au Bailleur en fonction du nombre d’années restant à courir jusqu’à la fin du bail.

  Si tel nest pas le cas, une analyse approfondie des clauses du bail, des annexes communiquées, des régularisations annuelles et de la communication obligatoire de documents par le Bailleur ouvrent souvent au Preneur des leviers de négociation. Ils lui permettront de demander la nullité d’un certain nombre de clauses, des remboursements sur un délai de 4 ans + l’année en cours, voire même dans certains cas, de pouvoir quitter les lieux sans attendre la fin d’une période triennale ou la fin du bail.

  Cette négociation donnera lieu, dans une bonne entente Bailleur/Preneur, à l’élaboration d’un avenant au bail dans lequel le Preneur obtiendra cette diminution du loyer et acceptera que les clauses litigieuses du bail soient annulées et / ou de supprimer une possibilité de sortie à la fin d’une période triennale ou de prolonger la durée du bail pour trois ans. Cet avenant bien sûr valant désistement d’action de part et d’autre.

  Lire la suite Réduire

• Pour que demain se passe au mieux...

  Philippe Rodet, Ancien médecin urgentiste, auteur et conférencier

  Lundi 21 Septembre 2020

  

  Le premier semestre 2020 a bousculé chacun(e) de nous, parfois de manière simplement professionnelle, parfois, de manière plus sévère sur le plan personnel. À celles et ceux qui ont été confrontés directement à cette épidémie, je voudrais exprimer ma compassion.

  Personnellement, j’ai profité de la baisse brutale de mon activité mi-mars pour renouer avec mon métier premier et aller prêter main-forte, bénévolement, dans un service Covid d’un hôpital de province.

  Sur le plan épidémique, le contexte actuel fait craindre, pas forcément une deuxième vague mais, une première vague qui traîne, obligeant à s’adapter.

  Sur le plan moral, les craintes sont plus sévères. On sait que les crises, en phase aiguë, génèrent du stress. Cela s’est vérifié par l’enquête réalisée par Opinion Way en avril qui montre une augmentation de 10 % du nombre de personnes s’estimant stressées. On sait aussi que les crises, une fois la phase aiguë passée induisent des troubles dépressifs qui culminent à trois ans. Nombre de psychiatres alertent et parmi eux, le Dr Marion Leboyer, psychiatre au CHU Henri-Mondor de Créteil : «les conséquences psychiatriques... de la pandémie sont devant nous et on constate actuellement que chez des personnes qui n’ont jamais été malades auparavant, il y a une augmentation des dépressions, des pathologies anxieuses...».

  Il ne s’agit bien sûr pas de se lamenter sur des demains difficiles mais d’agir pour que tout se passe au mieux, agir en invitant l’ensemble des collaborateurs à se protéger des effets du stress et en incitant les managers à avoir des comportements bienveillants, comportements aptes à diminuer le niveau de stress et à augmenter la motivation. Il convient sur ce point de se souvenir que la même enquête d’Opinion Way montrait une baisse du nombre de collaborateurs motivés de 25 %.

  

  Le premier semestre 2020 a bousculé chacun(e) de nous, parfois de manière simplement professionnelle, parfois, de manière plus sévère sur le plan personnel. À celles et ceux qui ont été confrontés directement à cette épidémie, je voudrais exprimer ma compassion.

  Personnellement, j’ai profité de la baisse brutale de mon activité mi-mars pour renouer avec mon métier premier et aller prêter main-forte, bénévolement, dans un service Covid d’un hôpital de province.

  Sur le plan épidémique, le contexte actuel fait craindre, pas forcément une deuxième vague mais, une première vague qui traîne, obligeant à s’adapter.

  Sur le plan moral, les craintes sont plus sévères. On sait que les crises, en phase aiguë, génèrent du stress. Cela s’est vérifié par l’enquête réalisée par Opinion Way en avril qui montre une augmentation de 10 % du nombre de personnes s’estimant stressées. On sait aussi que les crises, une fois la phase aiguë passée induisent des troubles dépressifs qui culminent à trois ans. Nombre de psychiatres alertent et parmi eux, le Dr Marion Leboyer, psychiatre au CHU Henri-Mondor de Créteil : «les conséquences psychiatriques... de la pandémie sont devant nous et on constate actuellement que chez des personnes qui n’ont jamais été malades auparavant, il y a une augmentation des dépressions, des pathologies anxieuses...».

  Lire la suite Réduire

• #Bureaux : Quels espaces de travail pour demain ?

  Olivier Cros , Directeur Workplace Strategy de CBRE en France

  Lundi 14 Septembre 2020

  

  Cette crise a agi comme un révélateur. En matière d’organisation du travail, elle a prouvé notre capacité à travailler différemment, et l’efficacité du télétravail. Nous assistons à une mutation sociétale vers de «new ways of working». La réflexion sur notre façon d’occuper les locaux et de les aménager en est le corollaire inéluctable.

  Plus que jamais, l’humain est au cœur des réflexions et la culture d’entreprise un levier clé pour accompagner l’implication et la motivation des équipes. Critère essentiel d’attractivité avant la crise, et témoins de cette culture d’entreprises, l’immobilier, les espaces et les modes de travail le seront plus encore après, incarnant la manière dont on vit l’entreprise.

  Un équilibre entre le bureau physique et le télétravail notamment doit permettre de conserver l’ADN de l’entreprise tout en fidélisant les collaborateurs et en maintenant le lien social. Pour cela, le bureau devra être un véritable lieu d’échanges, flexible et résilient.

  Le bureau, « place to meet » plutôt que « place to work » ? Plus que jamais lieu de «socialisation», le lieu de travail doit être repensé. On constate un effet de balancier entre la réduction des besoins en termes d’espaces de bureaux classiques compte-tenu du télétravail d’un côté, et l’augmentation des besoins liés aux enjeux sanitaires (distanciation) de l’autre.

  Couplé à la question des transports, cet enjeu vient remettre en cause le modèle d’un siège social unique, et plaide en faveur d’une multiplication et une dispersion des sites de plus petites surfaces.

  

  Cette crise a agi comme un révélateur. En matière d’organisation du travail, elle a prouvé notre capacité à travailler différemment, et l’efficacité du télétravail. Nous assistons à une mutation sociétale vers de «new ways of working». La réflexion sur notre façon d’occuper les locaux et de les aménager en est le corollaire inéluctable.

  Plus que jamais, l’humain est au cœur des réflexions et la culture d’entreprise un levier clé pour accompagner l’implication et la motivation des équipes. Critère essentiel d’attractivité avant la crise, et témoins de cette culture d’entreprises, l’immobilier, les espaces et les modes de travail le seront plus encore après, incarnant la manière dont on vit l’entreprise.

  Un équilibre entre le bureau physique et le télétravail notamment doit permettre de conserver l’ADN de l’entreprise tout en fidélisant les collaborateurs et en maintenant le lien social. Pour cela, le bureau devra être un véritable lieu d’échanges, flexible et résilient.

  Le bureau, « place to meet » plutôt que « place to work » ? Plus que jamais lieu de «socialisation», le lieu de travail doit être repensé. On constate un effet de balancier entre la réduction des besoins en termes d’espaces de bureaux classiques compte-tenu du télétravail d’un côté, et l’augmentation des besoins liés aux enjeux sanitaires (distanciation) de l’autre.

  Couplé à la question des transports, cet enjeu vient remettre en cause le modèle d’un siège social unique, et plaide en faveur d’une multiplication et une dispersion des sites de plus petites surfaces.

  Quelle transformation pour les espaces de travail ? Le véritable enjeu est celui de la virtualisation des équipes. La réduction des m2 n’est pas forcément la bonne réponse. Au-delà du seul télétravail, la virtualisation des équipes remet en cause la temporalité et la géographie du travail, et à moyen ou long terme, implique des bouleversements majeurs pour l’organisation des entreprises. Mais elle ne signifie pas la disparition du bureau physique, bien au contraire. Elle invite les entreprises à véritablement penser les usages et les services nécessaires au travail au bureau.

  Se dessinent alors de grandes tendances en matière d’aménagement : la nature des espaces change avec moins de bureaux, mais des espaces plus attrayants, collaboratifs, de créativité, de rencontre et de convivialité. Et corollaire indispensable, une infrastructure IT et des outils digitaux performants, permettant un télétravail de qualité, la diminution des réunions physiques et des déplacements professionnels non utiles. Reste la question des services en entreprise, qui doivent eux aussi être repensés pour accompagner ces évolutions : Restauration, Conciergerie...

  Penser le lien entre les usages les espaces et les services sera indispensable pour appréhender l’avenir et le « new normal ».

  Lire la suite Réduire